房地产市场没有以前那么火爆了,这是为什么?
1、现在之所以房产市场没有那么火爆，主要是房地产经过20年的发展，价格已经涨到人们难以接受的价位，房地产投资的红利时代已经过去。与其投资房地产，不如去投资高科技的股票和黄金，更容易让人赚到钱。第二，政策的限制让人们对于投资房地产会越来越担心。
2、城市化的转型 过去，城市化的推进将农村土地转变为城市土地，农村人口转变为城市人口，这导致房地产曾在一段时间内异常火爆。然而，随着城市化转型的逐步推进，以及对农村地区发展的大力支持，人才和资本在城市和农村之间双向流动。城市化转型并不彻底，导致房地产市场结构失衡。
3、楼市确实已经明显降温。在经过了一系列的房地产措施之后，我们可以发现全国各地的楼市都出现了不同程度的降温，有些地方的房价已经下跌了20%左右。对于那些比较偏远的三四线城市来说，这些城市的二手房市场几乎已经彻底萎缩，很多房子半价出售都没有人要。
4、这样的现象也表明，市场表现还是很理性的，按需购买，不盲从是目前购房者的主要特征。其二，投资客鲜见，置业者居多。从现场来看，购房者主要以30多岁到40多岁的购房者为主，多数看好项目的地理位置及周边配套，满足自住需求，而非投资抢房。
房地产崩盘时间表
1、第一阶段：2021年-2022年 2020年全球爆发新冠疫情，对全球经济造成了严重影响，中国房地产市场也受到了一定的影响。虽然政府采取了一系列措施来刺激经济，但是房地产市场的回暖还需要时间。因此，我们预计在2021年和2022年，房地产市场将处于下行周期。
2、第二阶段：2023年-2024年 在第一阶段后，市场可能经历短暂反弹，但持续时间不长。2023年和2024年，市场再次下行。开发商和银行压力增大，政府同样面临经济影响压力。 第三阶段：2025年-2026年 经过第二阶段，房地产市场有望进入相对平稳周期。
3、第三阶段：房地产崩盘（2020年）在2020年，中国房地产市场出现了崩盘的情况。随着房价的持续下跌，房地产开发商开始面临破产的风险。同时，投资者也开始面临巨大的损失，导致整个经济出现了波动。在这个阶段，投资者应该及时出售手中的房产，避免损失过大。
4、以下是一些历史上的房地产崩盘事件及其时间表：1920年代美国佛罗里达州房地产泡沫：1920年代，佛罗里达州的房地产市场经历了剧烈的泡沫，最终在1926年破裂，引发了美国的大萧条。
2017年房地产估价师考点:报酬率的求取
市场提取法，市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。（1）在V=A/Y的情况下，是通过Y=A/V来求取Y，（2）在V=A/Y*[1-1/（1+Y）n]时，通过A/Y*[1-1/（1+Y）n]-V=0来求取Y，不过要用试错法和线性内插法。
资本化率（R）和报酬率（y）都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者是有很大区别的。资本化率是在直接资本化法中采用的，是直接将房地产的净收益转换为价值的比率；报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的净收益转换为价值的比率。
求取报酬率的方法主要有：①累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率是指没有风险或极小风险的投资报酬率；风险调整值是承担额外风险所要求的补偿。
E.标定地价 甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820 元/m2，容积率为4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%，则下列表述中正确的有（ ）。
房地产货币化是如何推高房价的?
金融资产货币化现象极为普遍，货币垄断长期扭曲金融资产价格。当房地产货币化后，货币垄断权对房地产价格的控制极强。 过去20年，不管是美国房地产价格暴涨暴跌，还是中国房地产价格居高不下，都不完全是自由市场的“锅”，很大程度上是房地产货币化的结果，即货币垄断权对市场的控制。
延续上面原因，楼市一定程度上成为货币吸纳的“海绵”。货币需要需找对货币吸纳的“海绵”。而房价的连年上涨充当了这一角色。
第七：腐败推高房价。房地产业是一个政府管制的行业，从土地出让，规划审批，销售各个环节都能充分的看到政府的倩影，这为政府官员寻租打开方便之门。政府的腐败就是企业的费用，这些费用最后还是羊毛出在羊身上。第八：过度宽松的金融政策也是推高房价的原因。
于是，市场上绝大部分的资本全部流入房产市场，继续推高房价。处在城镇化高速发展阶段，数以亿计的农民进城，这就带来了大量的住房需求，楼市供需失衡，导致房价非常，城镇常住人口和户籍人口相差2亿多人，这是庞大而且最直接的楼市需求，这也是支撑高房价的庞大力量。