先规划还是先立项
商业建房需要以下过程：前期策划与立项 在决定进行商业建房之前，首先需要进行详细的市场调研和需求分析，确定合适的项目类型和规模。随后进行项目策划和立项，明确项目的目标、定位以及预期收益。这一阶段还需要获得政府相关部门的批准和支持。土地获取与规划 完成前期策划后，需要获取土地使用权。
——竣工（施工单位编制竣工资料，文字、竣工图纸等）。立项（做不做）：项目建议书；规划、选址意见书，用地审批；立项；可行性研究，初步勘察和初步设计。
首先要得到土地预审报告（国土部门），拿着预审报告出计划和规划。先有这些手续，才能办理土地手续。 如果是招拍挂竞得土地，应该是先取得土地，后办理立项规划手续。
房地产开发项目可行性研究的意义?
进行房地产可行性研究可以确保项目在技术上可行、经济上合理，并为投资决策提供科学依据。同时，可行性研究报告也是项目实施过程中与各相关部门沟通、协调的重要文件。
房地产可行性研究的作用在于，它能够对新建或改建项目的主要问题从技术经济角度进行全面分析研究，预测项目投产后的经济效果，为投资决策提供依据。 金融机构通常将可行性研究报告作为批准建设项目贷款的前提条件。企业可依据此报告申请贷款，筹集项目资金。
房地产开发项目可行性研究的核心目的是降低或防止投资决策的错误，提升项目的经济效益、社会效益和环境效益。 房地产开发是一项涉及众多领域的复杂经济活动，具有较大的投资规模和较长的建设周期。为了确保项目能够达到预期的经济效果，必须首先进行彻底的可行性研究。
房地产开发商通常需要对其拟开发的房地产项目进行权益和/或债务融资。为了吸引投资者参与项目投资，开发商需向潜在的有限责任合伙人提供项目可行性研究报告，帮助他们了解项目的投资收益和潜在风险。
城市房地产开发项目实际总投资超过立项总投,是否需要发改委重新立项...
若总投资额的变更不属于重大变更，则不需要向原核准（备案）机关重新报批，项目方只需聘请具有最高资质的第三方专业机构正式出具《可行性研究报告》，以该报告上的总投资额为准。下面通过列举国家及一些典型省份的相关法规来解释何为重大变更。
理论上应该控制不超，但实际很少有不超的，但是不能超10%，超了10%就要报发改重新审批，重要的是合乎法律、法规。
不可以。地产项目总投不可以比发改委备案高，是预算投资，超过了就得再次报备或者审批。地产指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。
如果项目正常，没必要重新立项，发改委也不会给重新办。项目发生重大变更，比如项目单位、主要建设规模、投资规模、建设地点等发生重大变化的，必须重新立项。项目在立项批文有效期结束后仍未开工，如还要继续干，需要重新办理立项手续。
房地产项目在获取土地之后，必须进行项目立项注册，这是由承办部门当地发改委负责的。办理立项手续是进行其他审批工作的前提条件，没有完成立项手续，后续的工作将无法开展。立项在国家建设过程中是必不可少的程序，也是国家进行监督管理的重要手段。
如项目条件出现变更项目单位应向发改委申请重新核准，重新立项需要满足几个条件：一是需要新征土地，土地指标不可能一次性满足，可能分批供给。二是项目规模较大，实施时间发生变化。
工程项目从立项到建设分审批制,核准制和备案制,有何区别
1、主要是从项目投资主体上来区分。以前的项目，不管是政府投资的，还是企业投资的，都是审批制，这样严重影响了审批效率。现在，为提高企业的自主能力，让企业更多的享受企业经营的自主权利和承担市场变化而带来的风险，今后，由企业投资的项目就可以实行核准和备案制了。
2、审批制核准制和备案制有什么区别审批制核准制和备案制区别如下：（1）审批制，企业使用政府投资建设的项目； （2）核准制，重大项目、限制类项目，从维护社会公共利益角度进行核准；（3）备案制，其他项目无论规模大小。
3、核准制、备案制和审批制的区别主要是从项目投资主体上来区分。以前的项目，不管是政府投资的，还是企业投资的，都是审批制，这样严重影响了审批效率。改革项目审批制度，落实企业投资自主权。
4、审批制、核准制和备案制是项目管理或企业运营中常见的三种不同制度。它们主要在决策权限、审核流程、事项重要性等方面存在明显差异。解释： 审批制：审批制是一种较为严格的审核制度。
5、审批制、核准制和备案制是三种项目管理方式，它们在适用范围、审核内容和程序环节上存在差异。 适用范围：审批制主要适用于政府投资项目，因其公共属性和资金来源的特殊性，需要经过严格的审批过程，确保资金的合理使用和项目的社会效益。核准制适用于企业不使用政府资金投资建设的重大项目和限制类项目。