限制外资进入房地产二级市场意味着什么?
1、在外资进入中国房地产市场的政策上，经历了从鼓励到限制的变化。早期政策鼓励外资参与普通住宅开发，以促进房地产市场发展。但随着市场风险的显现，政府逐渐限制外资进入房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司，主要考虑了防止市场过度投机、稳定房价、防范金融风险等多方面因素。
2、外资主要选择甲级写字楼、高星级酒店、大型卖场、高档住宅等作为投资对象，通过项目收购或产品买卖的方式进行操作。外资炒房虽不是房价高涨的主要因素，但确实在某些城市或区域推高了房价。外资看好中国房地产二级市场，有大举进入的意图。若不及时出台相关政策限制，二级市场投资过热将导致房价不断飞涨。
3、在房产二级市场，估计有一半房地产中介或经纪公司含有外资成分；在高端置业顾问领域，外资成分企业居多，而在房地产的三级市场则是国内企业居多。进入中国房市的外资，在对房产项目的投资上，确实很少直接进入开发领域。
4、《目录》还指出，新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制，同时，将“普通住宅用地开发建设”鼓励投资类别中删除。“在当前国际金融环境下，内地房地产的限外政策，可预期会更加趋严。”3月25日，高通智库机构发表研究报告时如此表示。
5、《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》第一章 外资企业在境内购房 由于该《意见》没有对外资企业的办公用房加以明确限制。大量外资企业可通过在中国建自用工业用房、企业员工公寓等名义，将自行购置的持有型物业，如写字楼、酒店等大量用于出租。
6、二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。 外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。 房产交易形式 （1）房产买卖。其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。 （2）房屋租赁。
外国企业能否购买房产
1、但是可以购买以公司自已名义的用于自身经营的房产。如果想进行法定的房地产开发活动，至少要找一个中方股东合营，并增资等等，以达到商务部门规定的外商投资企业从事房地产开发的门槛才可以合法从事。
2、外国企业能否购买房产 外国企业能购买房产。 《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》 （一）境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当追循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后方可按照核准的经营范围从事相关业务。
3、可以的吧，暂时没有限制规定相关规定是《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，但是内容是对外国企业和个人及投资设立房地产企业的规定.与国内外资企业无关.外资企业企业可以根据自己需要购买自用房产，也可以将房屋对外租赁.应缴费用（一）交易手续费：存量房非住房按成交价的0.5％，由受让人缴纳。
4、法律分析：可以。发出并购意向书对目标公司进行尽职调查。发出并购意向书后，如果目标公司同意就并购进行进一步的协商谈判，外国投资者就可以对目标公司进行尽职调查。谈判。外国投资者在向目标公司发送并购意向书之后，并购双方就会进入谈判阶段。签订并购合同。
5、涉外房产，是指涉及我国与国外的房地产相关活动，包括中外合资、合作企业的房产开发，外资企业的投资购买，以及外国政府、团体、国际机构在华的房产投资和外国人在国内的房产交易。这类房产的特性可以从三个方面来理解：首先，主体涉外体现在房地产的经营主体或财产权益主体带有国际元素。
商业存在原则根据
境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，需遵循商业存在原则。需按照外商投资房地产相关规定，申请设立外商投资企业，获得有关部门批准并完成登记后，方能按核准范围开展业务。未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，禁止进行房地产开发和经营活动。
“商业存在原则”是外资进入中国房地产市场的基本原则，该原则的适用的例外情况是境外机构或个人因“自用”需求购买房地产。
商业存在指服务提供者在另一成员国境内设立实体提供服务。 自然人流动是指服务提供者跨国界到另一成员国提供服务。GATT原则解析： 非歧视原则，包括最惠国待遇和国民待遇，确保对所有贸易伙伴和本国产品、服务、人员提供平等待遇。
商业存在是指一缔约方的服务提供者通过在其他任何缔约方境内的商业存在而提供服务，包括通过设立分支机构或代理机构提供服务。 自然人流动是指一缔约方的自然人在其他任何缔约方境内提供服务，即外国公民进入本国领土内提供服务。
GATS的原则：GATS对服务贸易做出了明确的定义，“Trade in Service是指以下四种服务提供的方式，即cross boarder supply（跨境交付）、consumption abroad（境外消费）、commercial presence（商业存在）、还有movement of natural persons（自然人流动）。
“商业存在”方式是指一国的服务提供者通过在另一国境内的商业存在（指任何类型的经营企业或专业机构）提供服务，如一国的公司到国外开办银行、商店，设立会计师事务所、律师事务所等。第四，“自然人存在”方式。
外国企业可以直接拥有国内土地房屋等不动产么?
解析：暂时没有限制规定 相关规定是《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，但是内容是对外国企业和个人及投资设立房地产企业的规定.与国内外资企业无关.外资企业企业可以根据自己需要购买自用房产，也可以将房屋对外租赁.应缴费用 （一）交易手续费：存量房非住房按成交价的0.5％，由受让人缴纳。
依据菲律宾《宪法》，菲律宾土地归私人所有，但禁止外国人直接购买，外资企业通过组建至少60%股权由菲律宾人持有的公司或协会，才可拥有土地。外资企业可租赁土地，最长75年，但需满足《投资者租赁法》中的条件。外国人投资房地产主要方式有设立菲律宾公司、购置公寓项目以及长期租赁。
房屋属于不动产，房屋所有权是土地所有权以外的另一种不动产所有权。房屋属于建筑物，是土地的定作物，它虽然附着于土地，但属于独立的物，因此从理论上来说，房屋与土地可以分别归属不同主体所有，成立相互之间独立的所有权。
外资企业获得土地使用权的方式与本地居民相同，即从现有土地使用权人手中转让取得，可以通过不动产转让途径，也可以选择租赁方式。土地使用权的转让合同必须得到当地土地管理部门的注册登记才能生效。
第二类：集体所有房产，顾名思义就是市集体所有制单位投入打造或购买的房子。第三类：私有房产，其中就包含了我国公民、港澳台同胞、在华外国侨民以及外国人等投入打造或购买的房产以及我国公民私企投入打造、购买的房子。
外商投资设立房地产开发企业的条件是什么?
1、三）验资证明；（四）企业法定代表人的身份证明；（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
2、设立房地产开发企业，应满足以下条件：注册资本不少于100万元，拥有4名以上持有房地产专业或建筑工程专业资格证书的专职技术人员，以及2名以上持有会计资格证书的专职会计人员。地方政府可根据实际情况对注册资本和专业技术人员条件作出更高要求。
3、注册资本不得低于100万元。 必须拥有至少4名房地产和建筑工程专业的专职技术人员。 至少应有2名持有资格证书的专职会计人员。此外，各省、自治区、直辖市人民政府有权根据本地实际情况，对上述注册资本和专业技术人员的要求作出更高标准的规定。
4、开设房地产公司的注册资本要求至少100万元。 根据《城市房地产开发经营管理条例》第五条规定，设立房地产开发企业需要满足一定条件，其中之一是注册资本需达到100万元以上。
5、房地产开发企业资质注册资本不得低于100万元人民币，拥有房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员不少于4人，专职会计人员不少于2人，以上人员必须持有上岗资格证，如果房地产开发企业的股东是外商的，需要办理外商投资相关的审批手续。
外资可以进入房地产行业吗
法律分析：如果该外资企业经营范围不具备房地长开发的内容，不可以从事房地产的大量投资和开发，否则是违法的。但是可以购买以公司自已名义的用于自身经营的房产。
外资在某些条件下，并不是完全不进入房地产市场。不进入的主要原因可能包括宏观经济调控政策限制、行业竞争激烈以及房地产市场风险等因素。详细解释如下：宏观经济调控政策限制是影响外资进入房地产的重要因素之一。
法律分析：可以。发出并购意向书对目标公司进行尽职调查。发出并购意向书后，如果目标公司同意就并购进行进一步的协商谈判，外国投资者就可以对目标公司进行尽职调查。谈判。外国投资者在向目标公司发送并购意向书之后，并购双方就会进入谈判阶段。签订并购合同。
因为中国政府要限制外资炒房。在我国每年购房的资金总量中，外资所占比例并不大，但由于它集中在北京、上海等少数城市，加上本身巨大的示范效应，直接助推了中国房地产价格的上涨。至少在上海，2002年之后房价的大幅飙升，外资“功不可没”。外资的行为，在很大程度上抵消了国家对房地产调控的效果。